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XPLG11 principais dados

XPLG11 é um fundo imobiliário administrado pela instituição Vórtx DTVM Ltda, sendo que a gestão fica por conta da XP Vista Asset Management Ltda.

O FII foi lançado em junho de 2018. O valor patrimonial de XPLG11 de acordo com o relatório gerencial de agosto de 2020 é de 2.266 bilhões de reais.

Ainda de acordo com o mesmo relatório gerencial, XPLG11 conta com mais de 198 mil cotistas. O foco do fundo é no investimento em propriedades logísticas e industriais.

O valor patrimonial por cota de XPLG11 está em R$ 109,77 de acordo com Informe Financeiro referente 08/2020. O valor de mercado, no momento, está em R$ 129,90. Existe uma valorização referente a cota patrimonial de 18,33% aproximadamente.

Distribuições de rendimentos

XPLG11 no mês de setembro distribuiu aos seus cotistas um valor de R$ 0,58 por cota. Considerando o valor da cota na data do pagamento, o rendimento foi de 0,46%.

Segue imagem com mais dados referentes aos valores da cota, distribuições e rendimentos dos últimos 10 meses;

Olhando os pagamentos distribuídos dá para notar que os mesmos vêm caindo. Lá em dezembro de 2019, houve pagamentos da ordem de R$ 0,64 por cota e posteriormente em maio de 2020, os pagamentos passaram para R$ 0,54 (queda superior a 15%).

Atualmente as distribuições registraram um leve aumento e estão em R$ 0,58. Outro ponto que reconhecemos é a estabilidade dos pagamentos.

Alguns fundos imobiliários podem apresentar oscilações mensais em suas distribuições, enquanto XPLG11 consegue manter certa estabilidade.

Com certeza, parte das perdas está vinculada a questão da pandemia (COVID-19). Um dos momentos mais conturbados da pandemia, onde houve o início das quarentenas foi entre os meses de março e abril, momento onde houve a transição das distribuições, de R$ 0,64 para R$ 0,54.

Carteira de XPLG11

Esses 12 imóveis estão posicionados em 6 estados, eles são;

  • São Paulo,
  • Rio de Janeiro,
  • Minas Gerais,
  • Santa Catarina,
  • Pernambuco,
  • Rio Grande do Sul

O estado de São Paulo é aquele que concentra a maior quantidade de metros quadrados, com aproximadamente 46% do fundo.

A vacância fica do fundo está em 10% sendo que não há inadimplência. Desses 12 empreendimentos, dois estão em obras.

Um desses empreendimentos, o Cajumar Especulativo ainda se encontra em obras, sendo que as mesmas serão finalizadas em 2021.

A vacância está localizada em um dos empreendimentos em Pernambuco, um no Rio de Janeiro e outro em São Paulo.

Existe certa divisão entre os contratos atípicos e típicos. Com relação aos vencimentos dos contratos, mais de 75% dos contratos vencerão para depois de 2023. Essa distância traz boas expectativas com relação a uma eventual alta da vacância (é provável que não ocorra, mas se acontecer será bem limitado).

Olhando todos os números aqui apresentados e recolhidos do relatório gerencial referente agosto de 2020, XPLG11 está bem.

O fundo registrou certa alta da vacância, mas nada que pudesse comprometer o negócio ou até mesmo o fluxo de rendimento dos cotistas.

Mesmo com uma queda de 15%, hoje, as distribuições estão só 9,37% abaixo dos níveis “pré-pandemia”.

Os vencimentos dos contratos estão bem estendidos, sem haver razões para “desespero” do cotista, além da inadimplência, que no momento é zero.

XPLG11 ainda conta com 12 empreendimentos localizados em 6 regiões diferentes do Brasil. Por mais que haja concentração em São Paulo (observando o total de metros quadrados pertencentes ao fundo), podemos considerar XPLG11 sendo um FII diversificado.

Essa pulverização dos investimentos do fundo traz mais segurança aos cotistas. Querendo ou não, mesmo com toda a crise que o Brasil vem vivendo, o fundo não deixou de pagar aos seus cotistas, e está com uma vacância de “apenas 10%”.

Evolução do preço da cota no mercado

Em 2020, XPLG11 vem registrando desvalorização de 13.77%. Comparado ao IFIX (índice de fundos imobiliários), a queda foi praticamente no mesmo nível (IFIX caiu 13,49%).

A única diferença é que estamos considerando somente a queda da cota (sem somar os valores distribuídos), já o IFIX considera tudo, além das cotas, os valores distribuídos. Portanto, XPLG11 ainda está acima da média.

Ao analisar a última distribuição de R$ 0,58 e o valor atual das cotas, podemos constatar que o momento de investir é interessante.

Antes quando XPLG11 estava pagando R$ 0,64, o valor da cota era negociado próximo dos R$ 140,00, sendo que a cota já chegou a superar os R$ 150,00!

Mesmo havendo uma queda no valor das distribuições, a diferença entre a queda dos pagamentos para a queda da cota, tornou o investimento interessante.

A cota se depreciou 13,77% enquanto as distribuições caíram 9,4%. Ou seja, existe um ganho aí e o investidor pode aproveitar.

Se os pagamentos voltarem ao patamar de antes, é bem provável que as cotas se valorizem até acima do valor anterior.

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